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LEED | “来过这个城市副中心的绿色桃花源,我都不想回市区了”
发布者:    发布时间:2020-06-19    信息来源:

以下文章来源于LEED能源与环境设计先锋 ,作者LEED洞察局。

走进上海莘庄最大的 LEED 建筑群


上海,是中国 LEED 建筑最密集的城市。绿色建筑遍布在这座城市的核心区域,以及周边的商业次中心。错落有致的办公楼群维璟中心大型商场维璟广场,就是其中一个引人注目的新兴地标。其坐落在上海西南部的闵行区莘庄商务区,是集商务、休闲与生活方式于一体的商业综合体,并且这所有的建筑,都已在去年荣获了 LEED 认证,为入驻其中的白领及周边的居民打造出便捷又绿色的小社区。


维璟中心实景图


黑石集团旗下的房地产基金于 2018 年底收购了这个项目,并通过其投资并持有的上海翎丰维璟物业管理有限公司运营。作为全球领先的知名的独立另类资产管理机构之一,黑石是如何评价 LEED 在地产资产价值上的作用的?在维璟中心里工作,又有哪些不一样的感受呢?带着这些问题,我们不久前走进了上海翎丰维璟物业管理有限公司在维璟中心的办公室。


Q&A

LEED洞察局 X 维璟中心


你将在推文中看到如下内容

✔ 黑石:资产管理机构的 LEED 视野;

✔ 维璟中心:如何在城市副中心打造一个“桃花源”;

✔ 抗“疫”:疫情当下,他们为何丝毫不慌乱;

✔ 未来畅想:绿色建筑使用者的肺腑之言。


黑石:投资者的可持续眼光


采访当日,是我们在疫情期间第一次身临其境一座 LEED 建筑。USGBC 北亚区总监王婧,现场授牌予维璟中心代表 —— 黑石(上海)股权投资有限公司董事总经理曹文伟先生,并表达了项目在可持续领域的前瞻性布局和绿色运营理念的肯定。


USGBC 北亚区总监王婧(左)授牌予曹文伟(右)


在此之后,我们也非常荣幸地对曹文伟先生进行了专访。


Q:2018 年,维璟广场由黑石集团旗下房地产基金持有并在业内引起广泛关注。贯穿在项目中的可持续举措(包括 LEED 认证)是否对资产的价值评估起到正向促进作用?


曹文伟:黑石集团做这个投资决策的大前提是因为维璟中心优越的地理位置以及独特的商业。首先它的地理位置不是在传统的城市核心区域,它位于上海的西南面,毗邻上海虹桥机场、虹桥经济开发区和漕河泾新兴技术开发区,距离徐家汇仅 15 分钟车程,同时也辐射周边的江苏省和浙江省,这个地理优势对于想要入驻的租户来讲十分重要。


同时,闵行拥有大量的消费人群,他们大多住在周边或者远离市中心的地方,他们不会选择去市区工作、购物或娱乐,需要就近满足这些需求。同时这里也具备一个后发优势,就是随着区政府总体规划的推进以及陆续出台的政策,莘庄板块会吸引到越来越多的企业入驻。


在这些背景下,维璟中心这个项目更像一个办公园区,并且还配套了一个购物中心维璟广场,在业态上把 “生活、工作、娱乐” 三个概念融合在了一起。优质的办公楼和配套硬件已经足够满足条件去申请 LEED 认证,同时这也给我们想要打造的 “享受工作” 的项目理念构成了利好因素。


针对上班一族,我们希望他们在 “享受工作” 的时候能够更融入整片社区。开阔的园区有条件举办一些互动性的主题活动,如健康跑等;还联动商业给予一些优惠福利,以此提升他们的忠诚度和满意度;对入驻的企业来说,我们非常理解现在用人成本是企业支出最大的一部分,而维璟中心提供的良好工作环境,能有效提升员工的工作效率,相应的企业忠诚度也会提升。这种双向的互惠互利,对我们来说就有机地促成了:续租率的提高、租金表现良好、购物中心维璟广场销售额的增长。


优美的环境是打造办公社区的一大优势


房地产项目的初期投资只有价格高低的区别,更大的差异化体现在之后的工作:投资后的未来十年甚至更长时间如何运营是一个关键。后期良好的经营将为资产提供附加价值,通过租金、资产质量等方面实现升值。


Q:黑石在未来的中国蓝图中,有否更多与绿色建筑、可持续发展相关的计划?


曹文伟:房地产业的可持续发展概念非常宽广丰富,除了 LEED 针对楼宇社区和城市的认证,从点到面都有相关参照,帮助房地产项目与企业打造可持续发展战略。我本人经常参加 USGBC 举办的活动,比如 Greenbuild 绿色建筑峰会,所以对这方面比较了解。举例来说,停车场可以用 Parksmart 认证,从节能、环保、智能化体验等方面全面推动车场行业变革;如果我们具备这个认证条件,我们也会继续推进;再比如 GRESB 房地产可持续发展水平基准,黑石旗下很多支房地产基金也都参与了年度的评估。


所以我认为我们双方在很多层面、很多领域都有可以扩展、合作的地方。有时候投资者并不会单纯因为你有一些 ESG 政策而来投资,但是在推出整个项目的资产组合的时候,这些 ESG 举措可以给投资回报率锦上添花。在投资者眼中,这是一种更加聪明的决策。


绿色建筑的意义不仅仅是一张认证证书,它提供了一套很好的方案和标准来指引我们如何去做。从如何使用灯光到如何减少排放等等,我们可以从管理的方方面面继续去优化。我们现在关键的工作,就是要给这个项目做出一个品牌,给它贴上一个被人认可的标签,吸引更多的人流量,然后在这个过程中,我们继续按照这些标准去调整优化。


Q:作为领先的投资机构,黑石如何看待和理解负责任的投资决策?


曹文伟:有句话我觉得很好 —— Doing well by doing good(利成于益)。LEED 就是以结果为导向、引领一个更好的可持续未来,这也跟我们每一天要做的事情是一致的。我们的 ESG 政策可以通过 LEED 认证来实现和论证,对我们的利益相关者来说,这些都是展现企业承担社会责任的一种表现,也是我所理解的负责任的投资决策。


再落实到整个项目来讲,我们的策略很清晰,就是打造一个区域内有影响力的地标项目。维璟中心是在莘庄商务区内的第一座 LEED 认证的办公大楼。现在周边也有很多新的大楼在建,我们也会跟政府做分享,通过我们的故事去呼吁他们提升标准。


城市副中心办公的绿色 “桃花源”


采访间隙,我们还步行参观了维璟中心的整个办公园区。当时的上海正在回暖,园区中的绿色植物郁郁葱葱,视野开阔、倍感敞亮。在维璟中心园区内投入使用的各幢办公大楼的入口处, LEED 奖牌非常显眼,无论是园区还是大楼内部,我们都能感受到 LEED 元素的存在,那么,就维璟中心本身而言,LEED 意味着什么?我们采访了上海翎丰维璟物业管理有限公司办公楼租赁总监钱骏先生。


上海翎丰维璟物业管理有限公司办公楼租赁总监

钱骏


Q:项目与 LEED 认证的结合,对你来说意味着什么?


钱骏:在上海这样的大都市,大部分白领日常绝大多数的时间都在办公楼度过。之前黑石决定收购这个项目的初衷,就是希望整个项目,特别是办公楼能够实现绿色环保、节能减排。当然,这同样也体现了我们企业的社会责任意识。而 LEED 的理念本身就是人类健康和环境可持续发展共存,所以这点和我们的设想不谋而合。


我认为有责任肯担当的大企业也同样具备高度的社会责任感,我们希望基于维璟中心这个办公项目的优越环境,能够给我们的租户带来不一样的绿色体验。无论是从办公环境、还是入驻企业的管理运作,我们都希望能够为租户打造更好的氛围。项目与 LEED 认证机制相结合之后,我们在建筑设计、运营维护、室内装修、物业管理等各个细节上,都会参照 LEED 的标准。在一些物业资产增值空间提升的部分,我们会不断改善、优化,让租户在享受优质体验的同时,更帮助项目打造可持续的未来发展空间。


维璟中心一楼大堂入口处的 LEED 奖牌


Q:在实施 LEED 理念的过程中,维璟中心遇到了哪些难点?


钱骏:主要的难点集中在三个方面,基本是在项目建设和设计初期的决策环节。第一是高成本的冷水机组。我们的冷水机组的先进程度,是跃居全国前列的,上海有很多地标性建筑的物业管理公司都会来参观。因为它采用的是世界领先的技术,它的 COP(Coefficient Of Performance,能效比)是大于 5 的,这种能效比的冷水机组目前在中国被采用的并不多。那么为什么说它是难点?因为对于一般开发商来说,它的成本会很高,由于其技术比较新,单次采购的成本相对比较高。尽管它在后期能效上表现良好,但是从前期成本投入的角度来说,决策者还需要考虑投资回报率的问题。


第二个难点是水处理系统,我们的中水处理系统非常环保,它可以把雨水、冷凝水等一些废水经过处理之后,循环用于洗手间或一些绿化灌溉。但由于我们园区的绿化面积比较大,大概占到 40% 左右,这对中水处理系统的功率、喷洒范围、处理的容量要求较高,因此产生的运耗也比较高。所以是否有必要为了满足这么大一个园区的废水处理,去做这样的一套中水处理系统,这也是当时的决策难点。


第三点是自然通风。在现在的疫情当下,自然通风作为日常办公的必须环节,在项目整体设计之初就被放在一个很重要的位置及考量。但是在实际运营中,很多开发商都会觉得有难度,其一是考虑到外立面的美观度;其二是在可以开窗的条件下,员工的使用习惯教育以及是否会造成生命危险,这些都是实际运用中要考虑的因素。在维璟中心,部分楼层做了外挑小阳台,有得天独厚的优势去实现自然通风。


Q:维璟中心所采取的可持续举措或技术中最大的亮点是什么?


钱骏:其实前面所提到的一些难点,最终得到了妥善解决,并且已经成为维璟中心节能减排的亮点,当然,除了以上这些还有许多值得一提的亮点。


例如在提升大楼室内空气质量方面,我们的每栋楼的所有中央空调系统都能过滤 PM2.5;我们的自动扶梯是变频节能的;同时在每栋大楼的楼顶,还安装了太阳能,可在需要时为大楼中央淋浴供能。


最值得详细介绍的,是我们的独立排风系统。很多大楼都有 “新风系统”,但这不等同于独立新风,它们大部分是和空调机组联动的。我们拥有一个完全独立的新风装置,在疫情期间也发挥了很大的作用。这套新风系统可以把外面新鲜的空气经过微热处理进入室内,然后把室内的废气排出去。


另外之前提到的园区高绿化覆盖率。最初黑石在投资这个项目的时候,比较看重的就是其容积率的分配。因为没有超高层,一方面可以把维璟中心作为办公 “园区” 的概念进行突显,另一方面也可以扩大绿化面积,打造一种园林式的办公环境。我个人做房地产有 20 年的时间,维璟中心在我印象中应该是为数不多的商业办公楼项目中自带花园的项目。


身处园区,你能无时不刻地感受到明亮通透的办公区域和视野开阔的园林氛围,这很令人愉悦。


绿化面积是维璟中心引以为傲的亮点



建筑抗 “疫”


Q:疫情期间,维璟中心还有哪些 “抗疫” 举措值得分享?


钱骏:我认为站在办公楼硬件的角度与看不见、摸不着的病毒作斗争时,最有用无疑是独立排风系统和自然通风的设计。除此之外,团队的运营管理也不容忽视。我们早前就已经在实施的一些常态化运营措施,也在疫情期间发挥了作用。


比如有些其他项目在疫情发生之后才临时在楼外搭建外卖领取点与快递收发室,但我们原本就在每栋楼外围配置了独立的外卖放置点,并在 B1 设置单独的快递收发室。在疫情发生之后,我们对租户复工的上下班动线管理进行了合理规划,从人员进出口的错流设置到电梯分楼层运营的管控,都使得我们楼宇自主形成一个自控系统,在有效对人员进行追踪保障安全的同时,也避免因测温登记措施而造成人员簇拥的情况。我们还十分注重联防联控,比如及时同租户沟通复工计划、安排错峰上班,我们也会和附近的医院进行联动,建立一个合作运营的模式。


Q:现在维璟中心也已经运营了一段时间,我们有没有计划根据市场情况去做一些升级改造?


钱骏:疫情期间,我们也在观察和学习其他优秀的楼宇运营者是如何做的,比如有些大楼拥有比较先进的门禁系统,本身带有测温装置;还有的大楼和公安联动,就不需要进楼检查随申码,通过大数据的运用,人脸识别就可以知道进出者的健康状况;还有的能够识别到租户所在的办公楼层,这样就可以避免手按电梯按钮,减少接触。这些都是我们物业管理后期运营可以优化的地方。


就像 LEED 体系在不断更新,我们认为建筑本身和人本身也都需要进步。


真实用户眼里的绿色建筑


钱骏:维璟中心是我待过所有办公楼里面,入驻体验感名列前茅的地方。为什么这么说?首先建筑的内部设计比较宽敞、舒适,层高 3 米,设计空间感会比较好;其次是从人的办公角度来说,空调舒适度很高、电梯的运能很好、人员动线设计很合理;最后就是这里的中岛花园,作为城市居住者,我们其实经常需要切换一下环境、放松一下,维璟中心室外的绿化空间给了我们舒展自我的可能。此外还有园区配套的咖啡馆、会议中心,都给了我们很多便利性。


走进园区,没有被钢筋水泥包围的压抑感觉,取而代之的是错落有致的楼宇与艺术打造的园林环境带来的舒适与自然。


Q:最后一个开放性问题,您畅想一下心中理想的绿色建筑是什么样子?


钱骏:我觉得这个问题给了我许多思索的新空间。


我觉得首要的是动线设计,符合人的需求又提升人的体验,比如在不影响得房率的情况下,巧妙添设错层的内楼梯设计,让租客们不用走消防通道,在践行绿色环保理念的同时提升人的体验;


第二点层高要高挑,不要让人感到压抑,再加上办公区域内可以配置一些生态绿化就更好了;


第三点就是中央空调,我认为未来的中央空调,可能可以做到同时释放一些负离子或新鲜的氧气进入,让人呼吸更加顺畅;


第四点就是排污排水需要增强,因为我目前还没有看到国内的哪些楼宇排污排水可以做到完全没有味道;


最后一点就是天然香氛的使用,站在人们健康的角度考虑,用天然精油去取代现在普遍的化学香氛,我认为是一个值得关注的体验提升点。在 LEED 体系中其实也有这类得分点,但是可能出于产品采购困难或者成本问题,很多项目会放弃这个分数,但我认为这是非常值得去做的一件事。



*部分图片素材源自于网络

均为示意图,版权归原作者所有

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